Тенденции рынка аренды квартир

В прошлом году цены на аренду квартир росли не так активно, как стоимость квадратного метра.

Какие же тенденции в сегменте аренды мы можем наблюдать сейчас? Как они будут развиваться в текущем году? Чего ждать арендаторам и арендодателям?

Темпы роста арендных ставок в прошлом году значительно уступали лавинообразному росту стоимости квартир: «Если по итогам 2006 года рост цен на вторичном и первичном рынках московской недвижимости составил порядка 80%, то в сфере аренды жилья рост происходил очень плавно. В среднем арендные ставки увеличились на 15-25%, причем типовое жилье подорожало примерно на 15%, а элитные объекты и квартиры бизнес-класса – на 20-25%», – рассказывает руководитель отдела аренды компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.

Цены на однокомнатные квартиры начинаются от $650 в месяц, четкой верхней планки не существует. Если говорить о сегодняшних ценах на аренду, то здесь все эксперты примерно едины в своих оценках. Однокомнатную квартиру в Москве можно снять минимум за $650-700. Верхнюю планку зафиксировать достаточно сложно.

Однако можно привести любопытным несколько конкретных примеров. Так, пентхаус в доме «Эдельвейс» в районе Парка Победы сдается за $25 тыс. в месяц, а квартира площадью в 550 кв. м в комплексе «Алые Паруса» – за 45 тыс. у. е.

Структура спроса.

При этом подавляющее большинство арендаторов по-прежнему ищут недорогое жилье – в общем объеме рынка на квартиры эконом-класса приходится более 65%. В течение прошлого года спрос на них опережал предложение в среднем в 3-5 раз, а в августе-сентябре, по словам Галины Киселевой, в 5-7 раз. В принципе, такой взлет спроса в эти месяцы традиционен для рынка аренды. Начинается новый учебный год, повышается деловая активность. Соответственно, найти себе съемное жилье или заключить очередной договор лучше до этого момента. Зима, наоборот, характеризуется затишьем. В этом году рынок аренды начал оживать лишь к концу января.

По словам заместителя директора управления аренды «Миэль» Марии Жуковой, после сезонного спада последних месяцев 2006 года к концу января на рынке аренды кривые спроса и предложения пошли вверх. Однако структура как спроса, так и предложения при этом не изменилась. Как отмечает Жукова, больше всего (60%) на рынке остается желающих снять квартиру стоимостью от $600 до $1000 в месяц.

Все больше распространяется практика аренды трехкомнатных квартир для нескольких человек или даже семей – в целях экономии. Предложение в этом диапазоне стабильно превышает спрос, а самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры (67%) и двухкомнатные квартиры (27%). Вместе на них приходится более 90% спроса. Достаточно много людей хочет снять квартиру по цене до $450. Но на рынке такого жилья практически не осталось.

Самыми востребованными по-прежнему остаются однокомнатные квартиры (65,04%). Вырос спрос на трехкомнатные: их доля в структуре предложения в декабре составила 6% против 4,88% в ноябре. Отчасти это связано с новой тенденцией – снимать квартиру в целях экономии на несколько человек или даже на несколько семей.

Арендатор выбирает.

Как несложно догадаться, рост цен оказал свое влияние не только на структуру рынка, но и на предпочтения арендаторов. «Если раньше существенное влияние на спрос и цену оказывало расположение дома у станции метро, то сейчас арендаторы обращают большее внимание на общую транспортную доступность и готовы снимать комфортную квартиру дальше от метро», – комментирует Киселева. По ее словам, при выборе жилья эконом-класса арендаторы в первую очередь ориентируются на цены и лишь потом на район будущего проживания и транспортную доступность, хотя многие, если позволяют условия, стремятся снимать квартиру поближе к месту работы. В нижнем сегменте недорогого жилья рост арендных ставок вынудил некоторых снимать вместо квартир комнаты.

Многие арендаторы обращают внимание на Подмосковье: найти жилье за желанные $400 в месяц можно только за пределами столицы. Уже сегодня многие арендаторы выбирают квартиры в ближайшем Подмосковье – была бы удобна дорога. Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы. Там квартиры в современном доме предлагаются от $400 в месяц, тогда как аренда «однушки» в таком не самом экологически благополучном районе Москвы, как Марьино, обойдется в $650.

Арендаторы бизнес-жилья менее стеснены в средствах и оценивают в первую очередь местоположение квартиры и ее потребительские качества. Здесь вступают в действие те же правила, что и при покупке квартиры: покупатель оценивает категорию дома, наличие в нем охраны, своей территории, парковки. Такая квартира должна быть светлой и просторной, оснащена всей необходимой бытовой техникой, с ремонтом на хорошем уровне (желательно с участием дизайнера) и расположена недалеко от места работы.

Применительно к аренде грань между жильем бизнес-класса и элитным провести достаточно сложно: требования к арендуемому элитному жилью отличаются разве что районом проживания – это должен быть тихий центр Москвы (район Патриарших прудов, Хамовники, Пречистенка, Остоженка и т. п.) или новые дома класса de luxe, расположенные в престижных районах. Часто подобные квартиры снимают иностранные топ-менеджеры, работающие в России: арендатору важно найти престижное жилье в экологически чистом районе, которое к тому же расположено недалеко от работы.

Среди арендаторов появились и те, кто раньше собирался купить жилье по ипотеке: сейчас аренда в 2-3 раза дешевле ипотечных выплат. Кстати, на рынке аренды престижного жилья наметилась любопытная тенденция – состоятельные клиенты предпочитают снимать круглый год и загородный коттедж, и квартиру-студию. За городом, как правило, проживает вся семья, а студия для главы семьи является пристанищем на рабочую неделю. Аналогично поступают некоторые жители коттеджных поселков, которые снимают дополнительное жилье поближе к работе.

Еще одна тенденция – появление среди арендаторов людей, которые рассчитывали приобрести квартиру по ипотеке, но лишились этой возможности из-за резкого подорожания жилья. Если в 2005 году цены на аренду были на 10% ниже, чем ипотечные платежи, то сейчас аренда в 2-3 раза дешевле ипотечных выплат. Например, двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м при нынешней средней стоимости квадратного метра будет стоить около $250 тыс. Если купить ее в кредит, придется ежемесячно выплачивать по $2400, а в аренду ее можно снять за $800-1000 в месяц. Причем эта тенденция характерна и для элитного жилья: поддерживать необходимый статус, снимая престижную квартиру, зачастую значительно проще.

Перспективы сезона.

По оценкам экспертов, аренда вряд ли подорожает за год более чем на 30% – в противном случае потенциальный арендатор уйдет со столичного рынка. По оценкам экспертов, ситуация на рынке аренды будет развиваться следующим образом: если цена квадратного метра будет расти, аренда тоже будет расти, но не с той же скоростью. Рост арендной ставки прогнозируется не более чем на 30% в год. Если рынок будет находиться в процессе стагнации, то изменение арендной ставки не должно произойти больше чем на 8-9%, то есть в рамках годовой инфляции.

Разница в темпах роста обусловлена различием клиентов в сегментах покупки и аренды: те, кто способен снять квартиру эконом-класса, – это совсем не те, кто способен ее купить. Если цена аренды увеличится в большей степени, то потенциальный арендатор московского жилья уйдет с рынка Москвы в Подмосковье или будет снимать не квартиру, а койко-место.

Уже сегодня мы можем говорить о том, что обе эти тенденции нашли свое отражение на рынке, и в дальнейшем они могут только усилиться. «Именно поэтому однокомнатные квартиры эконом-класса по цене $650-700 сейчас неделями не могут найти себе новых арендаторов, хотя еще год назад они «уходили» из нашей базы буквально за 2-3 дня», – соглашается Галина Киселева.

В целом, для арендаторов эконом-класса выбор сегодня попросту условный: как считает Мария Жукова, для многих нынешние цены на аренду жилья уже запредельны и превышают реальные финансовые возможности.